Что такое непредвиденные обстоятельства при оценке и как они могут повлиять на ваше путешествие при покупке жилья?

Вы покупаете жилье впервые ? Или вы опытный покупатель, желающий обновить или уменьшить жилую площадь? Независимо от вашего опыта, ориентироваться на рынке жилья может быть сложно, особенно когда речь идет о понимании сложного жаргона и юридических аспектов, связанных с покупкой недвижимости. Одна важная концепция, с которой должны быть знакомы все покупатели жилья, — это оценка непредвиденных обстоятельств. В этом руководстве мы рассмотрим, что такое непредвиденные обстоятельства при оценке и как они могут повлиять на ваш путь к покупке жилья.

Что такое непредвиденные обстоятельства оценки?

Условие оценки — это пункт в договоре с недвижимостью, который позволяет покупателю жилья отказаться от сделки или пересмотреть условия продажи, если оценка имущества оказывается ниже согласованной покупной цены.

Когда покупатель подает заявку на получение ипотечного кредита на покупку дома, кредитор требует провести оценку имущества, чтобы определить его справедливую рыночную стоимость. Если оценка оказывается ниже согласованной покупной цены, покупатель, возможно, не сможет получить финансирование на полную сумму и, возможно, ему придется оплатить разницу из своего кармана или пересмотреть условия продажи.

При наличии непредвиденных обстоятельств оценки покупатель может защитить себя от обязанности платить больше, чем справедливая рыночная стоимость имущества. Если оценка оказывается ниже покупной цены, покупатель имеет возможность отказаться от продажи без штрафных санкций или пересмотреть условия продажи, чтобы отразить оценочную стоимость.

Что такое условное предложение?

Условное предложение — это тип предложения, сделанного покупателем о покупке недвижимости, которое зависит от выполнения определенных условий. Эти условия, как правило, связаны с продажей текущей собственности покупателя, обеспечением финансирования, прохождением инспекции дома, или оценка дома отражает справедливую рыночную стоимость.

Например, покупатель может сделать условное предложение на недвижимость, которую он хочет приобрести, но предложение зависит от продажи его нынешнего дома. Если их дом продается в течение определенного периода времени, условное предложение становится твердым предложением, и продажа происходит в соответствии с планом.

Как работает непредвиденная оценка?

Оценка непредвиденных обстоятельств гласит, что продажа имущества зависит от оценки имущества на определенную стоимость. Вот как это работает:

1. Покупатель и продавец договариваются о цене покупки недвижимости.
2. Покупатель имеет профессионального оценщика оценить имущество, чтобы определить его стоимость. Оценщик учитывает такие факторы, как размер объекта, его местоположение, состояние и недавние сопоставимые продажи в этом районе .
3. Если оценочная стоимость имущества равна или выше покупной цены, согласованной покупателем и продавцом, то непредвиденные обстоятельства удовлетворены, и продажа может осуществляться в соответствии с планом.
4. Если оценочная стоимость имущества ниже согласованной цены покупки, то у покупателя есть несколько вариантов, таких как:
   • Договоритесь с продавцом о снижении покупной цены, чтобы она соответствовала оценочной стоимости.
   • Попросите продавца сделать ремонт или модернизацию имущества, чтобы увеличить его стоимость.
   • Полностью отказаться от продажи, так как непредвиденные обстоятельства позволяют им сделать это без штрафных санкций.

Оценка непредвиденных обстоятельств важна, потому что она защищает покупателя от переплаты за недвижимость, которая не стоит покупной цены. Это также дает покупателю возможность пересмотреть условия продажи или отказаться от продажи, если стоимость имущества оценивается ниже ожидаемой.

Разница между непредвиденным обстоятельством, связанным с оценкой, и непредвиденным обстоятельством, связанным с финансами 

Непредвиденное обстоятельство по оценке и непредвиденное финансовое положение – это два распространенных типа непредвиденных обстоятельств, включенных в договор купли-продажи недвижимости. Вот основные различия между ними:

• Определение: Условие оценки — это пункт в договоре купли-продажи недвижимости, который ставит продажу имущества в зависимость от того, будет ли оценочная стоимость имущества соответствовать или превышать определенную сумму. Финансовое непредвиденное обстоятельство, с другой стороны, является пунктом в договоре о покупке недвижимости, который ставит продажу собственности в зависимость от получения покупателем финансирования для покупки собственности.
• Цель: Целью непредвиденных обстоятельств оценки является защита покупателя от переплаты за недвижимость. Принимая во внимание, что цель финансового непредвиденного обстоятельства состоит в том, чтобы защитить покупателя от договорных обязательств по покупке недвижимости, если он не может обеспечить финансирование. 
• Сроки: непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, обычно включаются в первоначальный договор о покупке и обычно решаются в течение периода проверки. Финансовые непредвиденные обстоятельства также обычно включаются в первоначальный договор купли-продажи и решаются после того, как покупатель получит финансирование, что может занять несколько недель.

Что происходит, когда дом оценивается меньше, чем ваше предложение?

Если дом оценивается меньше, чем предложение, это означает, что оценочная стоимость имущества меньше согласованной покупной цены. Эта ситуация может иметь несколько последствий, в том числе:

• Пересмотр покупной цены: если дом оценивается ниже предложения, покупатель может договориться с продавцом о снижении покупной цены, чтобы она соответствовала оценочной стоимости. Если продавец соглашается снизить цену, покупатель может продолжить покупку.
• Дополнительный первоначальный взнос: если покупатель по-прежнему хочет приобрести недвижимость по согласованной цене, даже если оценочная стоимость меньше, покупателю может потребоваться внести больший первоначальный взнос, чтобы компенсировать недостающую оценочную стоимость. Это связано с тем, что кредитор будет предоставлять ипотечный кредит только до оценочной стоимости имущества.
• Отмена сделки: если продавец не желает пересматривать покупную цену, а покупатель не может или не хочет внести больший первоначальный взнос, сделка может быть отменена. Это может разочаровать обе стороны, поскольку означает, что транзакция не может пройти по плану.

Важно отметить, что низкая оценка не всегда является препятствием для сделки. Если покупатель и продавец готовы работать вместе, чтобы найти взаимоприемлемое решение, они все же могут совершить покупку.

Пример непредвиденных обстоятельств при оценке

Вот пример того, как непредвиденные обстоятельства оценки могут быть использованы в сделке с недвижимостью:

Боб заинтересован в покупке дома в Лас-Вегасе , который выставлен на продажу за 400 000 долларов. Он делает предложение в размере 400 000 долларов, и продавец принимает его предложение. Однако, прежде чем продажа может состояться, недвижимость должна быть оценена, чтобы гарантировать, что цена покупки является справедливой и разумной.

Если оценка возвращается и оценивает недвижимость в 380 000 долларов, у Боба есть выбор:

1. Откажитесь от сделки и получите обратно свой задаток .
2. Договоритесь с продавцом о снижении покупной цены, чтобы она соответствовала оценочной стоимости.
3. Согласитесь заплатить первоначальную цену покупки, даже если недвижимость была оценена по меньшей цене.

В этом сценарии Боб защищен непредвиденными обстоятельствами, связанными с оценкой, что позволяет ему отказаться от сделки или пересмотреть цену, если стоимость имущества не соответствует согласованной сумме.

Что такое оговорка о разрыве в оценке?

Оговорка о разрыве в оценке — это положение в договоре с недвижимостью, которое касается разницы между оценочной стоимостью имущества и покупной ценой, согласованной покупателем и продавцом.

Когда покупатель получает финансирование для покупки недвижимости, кредитор также потребует оценку, чтобы убедиться, что недвижимость стоит суммы кредита. На конкурентном рынке недвижимости покупатель может предложить заплатить больше, чем оценочная стоимость имущества, чтобы обеспечить покупку. В этом случае в контракт может быть включен пункт о разрыве в оценке, чтобы устранить потенциальную разницу между ценой покупки и оценочной стоимостью.

В пункте может быть указано, что, если оценочная стоимость окажется ниже покупной цены, покупатель будет нести ответственность за оплату разницы из своего кармана до определенной суммы. В качестве альтернативы пункт может позволить покупателю отказаться от договора или пересмотреть покупную цену, если оценочная стоимость значительно ниже согласованной цены.

Пункт о разрыве в оценке предназначен для защиты как покупателя, так и продавца, обеспечивая четкое понимание того, как действовать, если оценочная стоимость отличается от покупной цены.

Когда я должен использовать или отказаться от непредвиденных обстоятельств оценки?

Вот некоторые факторы, которые следует учитывать при принятии решения об использовании или отказе от непредвиденных обстоятельств оценки:

Используйте непредвиденные обстоятельства оценки, когда:

1. Вы получаете финансирование: если вы получаете финансирование для покупки недвижимости, кредитор обычно требует проведения оценки для определения стоимости собственности. 
2. Недвижимость уникальна: если собственность уникальна и для оценки не так много сопоставимых свойств, может быть целесообразно включить непредвиденные обстоятельства оценки, чтобы защитить себя в случае, если оценщик оценит собственность ниже, чем цена покупки.
3. Вы обеспокоены переплатой: Если вы обеспокоены тем, что вы можете переплачивать за недвижимость, в том числе непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, могут дать вам выход, если стоимость недвижимости не оценивается по покупной цене.

Отказаться от непредвиденных обстоятельств оценки, когда:

1. Вы покупаете за наличный расчет: Если вы покупаете за наличный расчет и не нуждаетесь в финансировании для покупки недвижимости, вы можете рассмотреть возможность отказа от непредвиденных расходов на оценку. В этом случае вы берете на себя риск того, что недвижимость не будет оценена по покупной цене, но если вас устраивает этот риск, отказ от непредвиденных обстоятельств может сделать ваше предложение более привлекательным для продавца.
2. Недвижимость пользуется большим спросом: если недвижимость находится на высококонкурентном рынке и есть несколько предложений, отказ от непредвиденных обстоятельств оценки может сделать ваше предложение более конкурентоспособным. Однако имейте в виду, что если стоимость недвижимости не оценивается по цене покупки, вы можете нести ответственность за компенсацию разницы наличными.
3. Вы уверены в стоимости: если вы провели собственное исследование и уверены, что недвижимость стоит покупной цены, вы можете отказаться от непредвиденной оценки. Тем не менее, имейте в виду, что если стоимость недвижимости не оценивается по цене покупки, вы снова можете нести ответственность за компенсацию разницы наличными.

От чего зависит оценочная стоимость дома?

Оценочная стоимость дома определяется лицензированным оценщиком, который оценивает различные факторы, такие как:

1. Характеристики недвижимости: оценщик учитывает площадь недвижимости, количество спален и ванных комнат, возраст собственности и любые уникальные особенности, такие как бассейн или камин.
2. Местоположение: оценщик смотрит на местоположение собственности, включая район, близлежащие удобства и школьный округ.
3. Сопоставимые свойства: оценщик сравнивает недвижимость с недавно проданной недвижимостью в этом районе, которая похожа по размеру, возрасту и характеристикам, чтобы определить справедливую рыночную стоимость.
4. Состояние имущества: Оценщик оценивает состояние имущества, включая любой необходимый ремонт или обновление.
5. Рыночные тенденции: оценщик учитывает рыночные тенденции и экономические условия, которые могут повлиять на стоимость имущества.
6. Ограничения по зонированию и использованию: оценщик принимает во внимание любые ограничения по зонированию или использованию, которые могут повлиять на стоимость имущества.

Все эти факторы принимаются во внимание оценщиком для определения справедливой рыночной стоимости имущества. Оценочная стоимость важна для определения максимальной суммы, которую кредитор готов профинансировать, и помогает покупателю и продавцу договориться о справедливой цене на недвижимость.

Каковы другие виды непредвиденных расходов на недвижимость?

Есть несколько других типов непредвиденных обстоятельств, связанных с недвижимостью , которые покупатели могут включить в свои договоры купли-продажи, чтобы защитить себя. Вот некоторые распространенные типы непредвиденных обстоятельств:

1. Непредвиденное финансирование: это непредвиденное обстоятельство позволяет покупателю отказаться от сделки, если он не может обеспечить финансирование для покупки недвижимости.
2. Непредвиденные обстоятельства инспекции: это непредвиденное обстоятельство позволяет покупателю провести профессиональную инспекцию дома для выявления любых проблем с недвижимостью. Если обнаружены серьезные проблемы, покупатель может договориться о ремонте или отказаться от сделки.
3. Непредвиденное обстоятельство права собственности: это непредвиденное обстоятельство позволяет покупателю отказаться от сделки, если есть проблемы с правом собственности, такие как залоговое удержание или споры о праве собственности. 
4. Непредвиденный случай продажи дома: этот непредвиденный случай используется, когда покупателю необходимо продать свой текущий дом перед покупкой новой собственности. Если покупатель не может продать свой дом, он может отказаться от сделки.

Включение этих непредвиденных обстоятельств в договор купли-продажи может дать покупателю больше защиты и гибкости во время сделки. Однако важно отметить, что включение слишком большого количества непредвиденных обстоятельств может сделать предложение менее привлекательным для продавца, поэтому покупатели должны учитывать, какие непредвиденные обстоятельства для них наиболее важны.

Часто задаваемые вопросы о непредвиденных обстоятельствах оценки

Есть ли крайний срок оценки непредвиденных обстоятельств?

Крайний срок оценки непредвиденных обстоятельств согласовывается между покупателем и продавцом и обычно устанавливается в течение 7-10 дней после проведения оценки. Если покупатель пропустит срок, он может потерять право на расторжение договора по результатам оценки. Важно понять и соблюдать все сроки в договоре с помощью агента по недвижимости или адвоката.

На какой срок действует оценка?

Оценки обычно считаются действительными в течение 120 дней (4 месяца) с даты отчета, но срок действия может варьироваться в зависимости от типа кредита и требований кредитора. Кредиты, обеспеченные государством, могут иметь более длительный срок действия до 180 дней (6 месяцев). Тем не менее, рыночные условия и другие факторы могут со временем влиять на стоимость имущества, поэтому оценка представляет собой лишь моментальный снимок стоимости имущества в определенный момент времени.

Может ли продавец отказаться, если оценка высока?

Продавец редко отказывается от сделки из-за высокой оценочной стоимости. Как правило, после подписания договора купли-продажи продавец юридически обязан продать недвижимость покупателю по согласованной цене, независимо от оценочной стоимости. Однако могут быть некоторые исключения в зависимости от условий контракта и законов штата. Покупатели и продавцы должны внимательно изучить договор купли-продажи и проконсультироваться с агентом по недвижимости или адвокатом, если у них есть сомнения.

Кто платит за оценку?

В типичной сделке по покупке дома покупатель несет ответственность за оплату оценки как часть своих расходов на закрытие . Однако в некоторых случаях продавец может согласиться оплатить оценку. 

Сколько времени занимает оценка?

Сроки проведения оценки могут варьироваться в зависимости от таких факторов, как размер и сложность имущества, загруженность оценщика и местные рыночные условия. Как правило, процесс оценки может занять от нескольких дней до нескольких недель.

Сколько стоит оценка?

Стоимость оценки варьируется в зависимости от местоположения, размера и сложности имущества, но обычно она колеблется от нескольких сотен долларов до нескольких сотен долларов.