Что такое выкуп ипотечного кредита? Более низкие процентные ставки с этой стратегией
Когда вы решаете купить дом , вы обязуетесь оплатить не только покупную цену дома, но и процентную ставку по ипотечному кредиту — стоимость заимствования денег у вашего ипотечного кредитора.
При сегодняшних высоких ипотечных ставках покупательная способность многих покупателей жилья резко падает, а их потенциальные ежемесячные платежи стремительно растут. И хотя может показаться заманчивым просто подождать с покупкой, пока ставки по ипотечным кредитам снова не станут низкими, это не всегда вариант. К счастью, один из вариантов, который можно рассмотреть, — это выкуп вашей ипотеки.
Заплатив немного больше авансом, вы можете обеспечить более низкую ставку по ипотеке и ежемесячно держать больше денег в своем кармане.
Что такое выкуп ипотечного кредита?
«Выкуп ипотечного кредита» — это соглашение о финансировании, по которому покупатель, продавец или застройщик будут платить ипотечные баллы, также известные как дисконтные баллы, при закрытии для получения более низкой процентной ставки. Эта единовременная плата покроет разницу между стандартной ставкой и новой ставкой.
Покупка ипотеки может быть осуществлена несколькими способами и может выглядеть по-разному в зависимости от вашего кредитора и от того, хотите ли вы постоянную или временную ставку выкупа ипотеки.
Как выглядит перманентный выкуп ипотечного кредита?
С помощью этой опции вы купите более низкую ставку на весь срок кредита при закрытии у вашего кредитора через дисконтные баллы. В отличие от временного выкупа ипотеки, ставка никогда не будет увеличиваться.
Как выглядит временный выкуп ипотечного кредита?
При таком раскладе ваши процентные ставки по ипотеке будут оставаться низкими в течение определенного периода времени и в конечном итоге возрастут. Вы увидите структуры временных выкупов ипотечных кредитов, называемые, например, «выкуп 3-2-1» или «выкуп 2-1». Позже мы расскажем, как выглядит каждая аранжировка.
Сколько стоит выкупить ставку по ипотеке?
Каждый ипотечный балл, который платит заемщик, обычно равен 1% от суммы кредита и обычно снижает процентную ставку на 0,25%. Например, один пункт понизит ставку по ипотеке с 6% до 5,75%. Однако сумма, на которую каждый дисконтный балл снижает ставку, может варьироваться в зависимости от кредитора.
Допустим, ипотечный кредитор предлагает вам, заемщику, возможность снизить процентную ставку на 0,25% в обмен на покупку одного балла. Таким образом, если сумма вашего кредита составляет 500 000 долларов США, а процентная ставка составляет 6%, заемщик может снизить свою процентную ставку до 5,75% с одним дисконтным пунктом, заплатив 5000 долларов США (1% от 500 000 долларов США).
Различные способы выкупа ипотечного кредита
Существует три общих схемы временного выкупа ипотечных кредитов: «выкуп 3-2-1», «выкуп 2-1» и «выкуп 1-0». Ниже приведен обзор того, как работает каждый из них.
Выкуп 3-2-1
Выкуп 3-2-1 позволяет заемщику платить более низкие процентные ставки в течение первых трех лет кредита. В первый год процентная ставка на 3% меньше текущей ставки, увеличиваясь на процентный пункт каждый год в течение следующих двух лет. На четвертый год ставка будет соответствовать ставке, которую вы зафиксировали в начале ипотеки.
Допустим, покупатель имеет право на 30-летний ипотечный кредит с процентной ставкой 6%. Если покупатель решит, что он хочет снизить процентную ставку на три года с выкупом 3-2-1, его график будет следующим:
- Покупатель будет платить процентную ставку 3% в первый год.
- Покупатель будет платить процентную ставку 4% в течение второго года.
- Покупатель будет платить процентную ставку 5% в течение третьего года.
- С 4 по 30 лет покупатель будет платить полные 6%, если только он не решит продать или рефинансировать.
Просмотрите приведенную ниже диаграмму, чтобы увидеть, как выкуп ипотечного кредита 3-2-1 повлияет на ежемесячный платеж по ипотечному кредиту покупателя по 30-летнему кредиту в размере 400 000 долларов США с процентной ставкой 6%.
Количество ипотечных баллов, взимаемых за выкуп, варьируется от кредитора к кредитору. Однако вы обнаружите, что стоимость выкупа обычно примерно равна сумме, которую покупатель сэкономит на процентах. Используя приведенный выше пример, выкуп ипотечного кредита стоил около 17 412 долларов.
Выкуп 2-1
Выкуп ипотечного кредита 2-1 похож на структуру 3-2-1, за исключением того, что льготная ставка действует только в течение первых двух лет срока кредита. Это даст покупателю процентную ставку, которая на 2% меньше стандартной ставки в первый год и на 1% меньше во второй год.
Используя тот же пример выше, взяв кредит в размере 400 000 долларов США на 30 лет со стандартной процентной ставкой 6%, давайте посмотрим, как будет происходить выкуп 2-1.
В первые два года срока кредита покупатель сэкономит примерно 8 868 долларов на процентах. Зная это, мы можем ожидать, что стоимость выкупа 2-1 будет примерно такой же.
Выкуп 1-0
Выкуп 1-0 — это снижение процентных ставок на 1% всего за первый год. Посмотрите на диаграмму ниже, чтобы увидеть, как эта структура работает в течение 30-летнего кредита в размере 400 000 долларов.
Равномерно распределенное снижение процентных ставок
Если покупатель предпочитает снизить процентную ставку на весь срок кредита, он может приобрести больше баллов, заплатив более высокую первоначальную стоимость. При этом процентная ставка и ипотечные платежи покупателя не увеличатся.
Общая стоимость выкупа будет выше, чем выкуп ипотечного кредита в течение первых двух-трех лет. Например, если покупатель решит выкупить ипотечный кредит до 5% на все 30 лет, его ежемесячные платежи составят 2147 долларов, что позволит сэкономить 3012 долларов в год.
Используйте ежемесячный ипотечный калькулятор для расчетного ежемесячного платежа для различных процентных ставок.
Кто может приобрести ипотечный выкуп?
В то время как покупатель в конечном итоге выиграет от выкупа ипотечного кредита, продавцы и строители также могут приобрести дисконтные баллы, чтобы снизить процентную ставку покупателя.
Покройте расходы самостоятельно
Выкуп ипотечного кредита обычно согласовывается между покупателем и кредитором. Если у вас есть дополнительные наличные деньги после составления бюджета для первоначального взноса, вы можете использовать эти деньги, чтобы купить ипотечные баллы авансом в обмен на более низкую процентную ставку.
Попросите продавца оплатить его
Если продавцу нужно быстро продать свой дом — возможно, его предложение о другом доме было принято или ему нужно переехать к определенной дате — он может предложить оплатить выкуп по ипотечной ставке в качестве стимула для покупки своего дома. В этом случае продавец внесет единовременный депозит в счет условного депонирования или выплатит баллы на всю сумму кредита в рамках уступок продавцу , или расходы на закрытие сделки, которые продавец согласился оплатить. Эти деньги предоставляют ипотечному кредитору средства для снижения процентной ставки покупателя, чтобы ему было легче позволить себе дом. Однако продавец может попытаться привязать стоимость покупки ипотечного кредита к покупной цене дома, чтобы компенсировать расходы.
Используйте поощрение стоимости закрытия застройщика
Застройщики могут предлагать финансовые стимулы для покупки недавно построенной недвижимости. Вы можете использовать средства для покрытия расходов на закрытие, в том числе выкупить вашу ставку.
Используйте подарочные средства
Если семья или близкий друг подарили вам средства, вы можете использовать эти деньги для выкупа ипотечной ставки. Однако существуют ограничения на сумму, которую вы можете получить в качестве подарка без уплаты налога на дарение.
Окупится ли покупка вашей ипотеки?
Выкуп ипотечного кредита наиболее выгоден, когда продавец или застройщик предлагает покрыть расходы на выкуп вашего ипотечного кредита. Тем не менее, есть определенные обстоятельства, при которых выкуп ипотечного кредита по-прежнему уместен, если покупатель решает оплатить баллы самостоятельно.
Если вы планируете выкупить свою ипотеку, вам понадобится достаточно сбережений, чтобы позволить себе первоначальный взнос и расходы на закрытие, но при этом иметь дополнительные деньги для покрытия выкупа ипотеки. Если это звучит как хороший вариант для вас, снижение процентной ставки в течение первых нескольких лет или срока кредита может быть полезным.
Ипотечный выкуп обычно имеет смысл только в том случае, если покупатель намеревается владеть домом в течение длительного периода времени и достигнет точки безубыточности или времени, необходимого для возмещения стоимости дисконтных баллов.
Точка безубыточности зависит от вашего срока, процентной ставки и суммы кредита. Вот как рассчитать точку безубыточности:
Точка безубыточности = (стоимость выкупа ипотеки) ∕ (ежемесячная экономия)
Просмотрите приведенную ниже диаграмму, чтобы увидеть, как выкуп ипотечного кредита 2-1 повлияет на ежемесячный платеж по ипотечному кредиту покупателя по кредиту в размере 400 000 долларов США сроком на 30 лет со стандартной процентной ставкой 6% и ежемесячным платежом по ипотечному кредиту в размере 2495 долларов США.
В этом сценарии вы достигнете точки безубыточности, прожив в доме 6,75 лет:
Точка безубыточности = (стоимость выкупа ипотеки) ∕ (ежемесячная экономия)
Точка безубыточности = (32 000 долл. США + 16 000 долл. США) / (391 долл. США + 201 долл. США)
Точка безубыточности = 48 000 долл. США / 592 долл. США.
Точка безубыточности = 81 месяц или 6,75 года.
Если вы решите продать до того, как вам исполнится 6,75 лет, вы потеряете деньги, но чем дольше вы будете оставаться дома, тем больше окупится выкуп по сниженной ставке.