Каковы затраты на закрытие и сколько вы будете платить?

Если вы впервые покупаете жилье , легко увлечься волнением планирования своего нового жилья. Даже когда вы мечтаете о цветовой гамме, расстановке мебели и идеальной планировке вашего нового дома, вы, вероятно, также внимательно следите за процентными ставками и будущим платежом по ипотеке. Однако есть и другие детали транзакции, которые вы можете легко упустить из виду, например, множество дополнительных расходов и сборов, взимаемых с покупателей в рамках транзакции по покупке дома. Эти дополнительные расходы называются затратами на закрытие.  

Итак, если вы в настоящее время снимаете дом в Сакраменто, штат Калифорния , или квартиру в Миннеаполисе, штат Миннесота , легко недооценить, сколько вам нужно будет заплатить на заключительных расходах. Продолжайте читать, чтобы узнать больше о затратах на закрытие, чего ожидать и сколько вам, возможно, придется заплатить.

Что такое затраты на закрытие? 

По мере приближения даты закрытия ваш кредитор предоставит вам заключительную информацию для ознакомления. Возможно, вы впервые видите подробный список единовременных сборов, которые необходимо заплатить в день закрытия в дополнение к первоначальному взносу . Эти стандартные расходы на закрытие оплачивают различные стороны, участвующие в передаче права собственности на дом от предыдущего владельца к вам. Важно проверить это раскрытие на точность и понять различные обвинения. Это время, чтобы задать любые вопросы, прежде чем сделка будет окончательной. Вот образец заключительного раскрытия для ознакомления с формой.

Что включает в себя заключительное раскрытие? 

В вашем раскрытии будут указаны условия вашего кредита и разбивка покупной цены, принципа, процентов, сумм платежей и любых сборов, связанных с обеспечением кредита. Capital Funding Financial делится списком типичных сборов, которые вы увидите в заключительном отчете:

• Баллы кредитора (часто 1–3% от суммы кредита)
• Очки выкупа (любая комиссия, связанная с «выкупом» или «снижением» процентной ставки ниже номинальной стоимости)
• Сборы третьих сторон (такие как оценка, право собственности, налоги, сборы за отчет о кредитных операциях, опрос и сборы за ТСЖ)
• Предоплаченные проценты
• Налоги, причитающиеся городу или округу
• Депозиты, требуемые кредитором
• Страхование имущества (Наводнение, Ответственность, Опасность, в зависимости от того, где находится имущество)

Вам нужно убедиться, что вы понимаете математику, и пройти ее самостоятельно, чтобы перепроверить числа. Независимо от того, насколько профессиональна и опытна команда вашего кредитора, время от времени случаются ошибки.

Как вы видели из примера заключительного заявления о раскрытии информации, суммы могут быть достаточно значительными, чтобы вы в последнюю минуту боролись, если вы не готовы. Ваш кредитор должен предоставлять как своевременные, так и надежные оценки, но вы можете опережать кривую, рассчитав свои собственные оценки, чтобы иметь хорошее представление о том, чего ожидать.

Кто оплачивает расходы на закрытие?

Заключительные расходы оплачиваются в соответствии с условиями договора купли-продажи, заключенного между покупателем и продавцом. Как правило, большую часть расходов на закрытие оплачивает покупатель. Покупатель получит информацию о закрытии и, как ожидается, оплатит сборы, но бывают случаи, когда продавцу, возможно, придется также заплатить некоторые сборы при закрытии.

Как оценить затраты на закрытие? 

Несколько факторов влияют на ваши затраты на закрытие, и в результате эти затраты не фиксированы и будут варьироваться от одной покупки дома к другой. 

Факторы, которые следует включить в стоимость закрытия:

• Цена покупки дома
• Сумма вашего первоначального взноса
• Тип кредита вы выбираете 
• Любые корректировки, которые вы согласовываете с продавцом 

Как правило, затраты на закрытие составляют от 2% до 5% от стоимости вашего дома. Для дома, купленного за 300 000 долларов, стоимость закрытия может варьироваться от 6 000 до 15 000 долларов, что является значительным диапазоном. 

Например, средняя цена продажи дома на одну семью в сентябре 2022 года составила 402 983 доллара. Таким образом, средние затраты на закрытие такого дома могут варьироваться от 8 059 до 20 149 долларов (2-5% от покупной цены). Эта сумма покрывает налоги, банковские сборы и сборы третьих лиц, например сборы титульной компании.

Оцените свои затраты на закрытие, подготовившись к сумме в верхней части диапазона. Мы надеемся, что это оставит вам дополнительные деньги, если ваши затраты на закрытие снизятся.

Мнения экспертов

«Лучший способ спланировать затраты на закрытие при покупке недвижимости — это учесть консервативную 5-процентную подушку на то, что вам нужно будет довести до закрытия, и попросить продавца предложить какой-либо тип кредита или уступку для закрытия расходов в предложении. », — предлагает Capital Funding Financial .

«Покупка дома — это не гонка; это марафон, поэтому покупатели должны планировать соответствующим образом, имея финансовую возможность получить желаемый дом по контракту», — говорит Valor Home Mortgage , военный ветеран ипотечного кредитора в Ринконе, штат Джорджия . «Сегодня на большинстве рынков покупателю по-прежнему необходимо иметь немного денег для покрытия расходов на закрытие, если продавец не желает идти на уступки, чтобы покрыть некоторые или все расходы покупателя на закрытие».

Как затраты на закрытие влияют на покупку дома? 

Это отличный вопрос, который нужно задать большему количеству покупателей жилья. Прежде чем закрыть недвижимость, вы, вероятно, уже заплатили несколько сборов.

В рамках вашего контракта вы заплатили задаток , чтобы обеспечить собственность. Этот платеж показал продавцу, что вы были добросовестным покупателем, который планировал продолжить покупку дома. Задаток обычно относится к первоначальному взносу, но также может быть использован для закрытия расходов. 

Для обеспечения ипотечного кредита кредитор требует оценки . Плата за оценку варьируется от 300 до 650 долларов в зависимости от размера дома, покупной цены и расстояния, которое должен преодолеть оценщик. Вы можете заплатить эту сумму заранее, или она может быть указана в отчете о раскрытии информации о закрытии сделки, который подлежит оплате в день закрытия. 

Если бы ваш контракт предусматривал непредвиденную инспекцию дома, инспектор провел бы инспекцию дома, за которую вам также придется заплатить. Во время этого процесса жилищный инспектор ищет повреждения или потенциальные проблемы с водопроводом, отоплением и электричеством в доме, а также с конструктивными элементами, такими как кровля, сайдинг, окна и фундамент. Осмотр дома может стоить более 500 долларов, в зависимости от размера дома. Возможно, вы заплатили эту сумму авансом, или, вероятно, это может быть плата в заключительном заявлении о раскрытии информации. 

Большинство из этих непредвиденных расходов и сборов должны быть удовлетворены для выполнения вашего контракта на покупку. Они не должны появляться в заключительном отчете, если вы заплатили их непосредственно поставщику услуг. Они будут выплачены в последний день закрытия, если вы не заплатите их раньше времени.

Вот наиболее распространенные расходы, связанные с закрытием, подлежащие уплате в день закрытия

Комиссия кредитора 

Сборы кредитора включают сборы за кредитный отчет, баллы, определение наводнения, страхование домовладельцев и частное ипотечное страхование (если применимо). 

В ипотечном процессе есть два типа баллов — исходные баллы и дисконтные баллы. Покупатели жилья могут предварительно оплатить дисконтные баллы, чтобы снизить процентную ставку. В некоторых случаях вы можете использовать баллы для покрытия расходов на закрытие. Точки происхождения — это комиссии, которые ваш кредитор взимает за предварительную работу по обеспечению вашего кредита. 

Кредиторы могут также потребовать определение наводнения, чтобы установить, находится ли имущество в пойме. Заемщик оплачивает стоимость определения. Если дом находится в зоне затопления, ваш кредитор потребует, чтобы вы застраховали недвижимость от наводнения. 

Ваш кредитор также потребует доказательства страхования домовладельцев, прежде чем выделять средства на покупку. Кредитору потребуется страховка за первый год, которая будет выплачена до закрытия. Вы можете вносить будущие платежи через условное депонирование , если вы настроите платежи по ипотеке так, чтобы они собирались с вас ежемесячно. 

Вы также увидите сборы за документы и сборы за обработку или сборы за выдачу кредита. Эти сборы могут включать обработку заявки на кредит, андеррайтинг и другие услуги.

«Расходы на закрытие представляют собой комбинацию комиссий кредитора, платы за право собственности и настройки ваших счетов условного депонирования для уплаты налогов и страховых платежей», — объясняет Йосип Рупена, основатель и генеральный директор Milo . «Раздел, на который может повлиять ваша ипотечная компания, — это комиссия кредитора. Остальные два зависят от выбранной вами титульной компании, а также от требований по сбору налога на недвижимость и страхованию вашей собственности».

Сборы третьих лиц

Это сборы, взимаемые титульной компанией за выполнение всех необходимых проверок биографии собственности. Компания, занимающаяся титулом, выполнит поиск по титулу, чтобы убедиться, что продавец является фактическим владельцем собственности, и убедиться, что в отношении собственности нет залогов или других проблем, которые могут помешать продаже. В рамках этого процесса титульная компания оформляет титульное страхование для защиты от прошлых дефектов в праве собственности, таких как поддельные документы, неустановленные наследники или нераскрытые залоговые права, чтобы обеспечить четкое право собственности на покупку. 

Ваша титульная компания также проверит местные налоговые записи, чтобы убедиться, что предыдущий владелец уплатил все налоги вовремя. В противном случае продавец должен урегулировать все платежи до закрытия дома. Налоговая информация позволяет титульной компании распределять налоги нового покупателя пропорционально. Например, если вы закроете недвижимость в сентябре, предыдущему владельцу будут зачтены налоги, уплаченные за последние три месяца года. Как новый покупатель, вы увидите начисление налога за последние три месяца года. 

Титульная компания также проверяет неоплаченные коммунальные платежи и сборы ассоциации домовладельцев, и неоплаченные платежи будут частью налогового счета. Предыдущий владелец должен будет погасить все непогашенные платежи перед закрытием. 

Вы также заплатите комиссионные за недвижимость своему агенту и агенту продавца при окончательном закрытии сделки. Эти сборы будут отображаться в заключительном заявлении о раскрытии информации. Если вы договорились со своим агентом по недвижимости о снижении комиссии, обязательно перепроверьте эти цифры комиссии. 

Другие сборы потенциальных покупателей жилья

Если вы покупаете недвижимость без помощи агента по недвижимости, вы можете нанять адвоката, который проверит ваш контракт или будет представлять вас на протяжении всего процесса покупки. Гонорары адвокатов, как правило, оплачиваются непосредственно и во время закрытия дела. 

К настоящему времени вы знаете, что покупка дома — это динамичный процесс, требующий вашего пристального внимания. Многие движущиеся части должны встать на свои места, чтобы определить окончательную сумму закрытия. Если в какой-то момент вы заплатили комиссию, отслеживайте ее и внимательно изучите свое заключительное заявление о раскрытии информации. Таким образом, вы не будете платить дважды.

«Также важно узнать о налогах на недвижимость и сборах ТСЖ при осмотре домов», — говорит компания Assurant Home Loans в Ирвинге, штат Техас. «Выбирая между ипотечными кредиторами, обязательно сравните ставки и другие сборы. Перед подписанием контракта получите расценки от нескольких титульных компаний, чтобы сравнить их расходы. Поищите страховку домовладельца и проверьте, сэкономит ли вам деньги объединение с вашей автостраховкой, и проанализируйте, подходит ли отказ от условного депонирования в вашей ситуации». Наряду с затратами на закрытие, эти факторы также будут влиять на то, сколько жилья вы можете себе позволить .

Возможные кредиты продавца

При покупке некоторых домов определенные ремонтные работы, указанные в отчетах об осмотре дома, не были завершены, или продавец предложил новому владельцу разрешение на завершение работы после закрытия. Эти предметы будут отображаться в вашем заключительном заявлении о раскрытии информации как кредит от продавца. По сути, такие кредиты снижают цену покупки и сокращают затраты на закрытие. Типичным пособием может быть новое ковровое покрытие или новая бытовая техника.

Можно ли изменить стоимость закрытия? 

Да, ваши затраты на закрытие могут измениться в последнюю минуту. Например:

• Если стоимость дома оценивается ниже продажной цены, покупателю и продавцу, возможно, придется пересмотреть цену. 
• Поиск по титулу может выявить проблему, например залоговое удержание собственности. 
• Если процентные ставки подскочат, вы можете изменить тип кредита, который вы берете в качестве покупателя. Вы также можете решить платить больше или меньше за первоначальный взнос. 
• Прежде чем выпустить окончательные средства, кредитор может обнаружить новую проблему с вашей кредитной историей. Подобная ситуация может изменить затраты на закрытие, если вам нужно погасить кредитную линию заемными средствами или если проблема с кредитом повлияет на вашу процентную ставку и баллы.

6 советов экспертов по снижению затрат на закрытие

Как упоминалось выше, расходы на закрытие оплачиваются на основании условий договора купли-продажи между покупателем и продавцом. Как покупатель, вы можете договориться о ценах и сборах с любой стороной, участвующей в процессе покупки, чтобы снизить комиссию за закрытие сделки. Вот шесть советов экспертов по сокращению затрат на закрытие:

1) Как правило, покупатель или заемщик оплачивает расходы на закрытие. Однако иногда вы можете договориться об оплате продавцом некоторых из этих расходов, известных как «уступки продавцу». Например, вы можете сделать предложение о доме и попросить продавца оплатить осмотр, гарантию на дом или другие расходы на закрытие. – Aslan Home Lending в Денвере, Колорадо

2) Покупателям, которые предпочитают держать больше наличных в кармане, разумно рассмотреть вопрос о том, чтобы попросить продавца оплатить заключительные расходы покупателя вместо снижения покупной цены. Это может быть отличным способом для покупателей тратить меньше из своего кармана при покупке дома, продолжая вести переговоры по выгодной сделке на текущем рынке. При использовании этого подхода необходимо учитывать одну вещь: продавец получит чистую цену покупки за вычетом суммы, уплаченной покупателем на покрытие расходов на закрытие сделки. Например, если дом выставлен на продажу за 300 000 долларов, покупатель может запросить 10 000 долларов на закрытие сделки вместо 290 000 долларов. Предложение практически одинаково для продавца. – Байер Жилищные кредиты

3) Обязательно работайте с ипотечным кредитором, который не взимает с заемщиков никаких комиссий кредитора, сборов за выдачу кредита или баллов для получения ставки, но при этом предлагает заемщику более выгодные ставки. Заемщик должен всегда исследовать в Интернете любую ипотечную компанию, с которой он заинтересован в сотрудничестве, и задавать много вопросов, прежде чем передавать свой бизнес этой компании. – Доблесть Главная Ипотека

4) Другой вариант — договориться с кредитором о включении комиссий кредитора в кредит, что уменьшит ваши авансовые платежи. Тем не менее, важно отметить, что, хотя это снижает затраты на закрытие, это увеличит ваш ежемесячный платеж и будет стоить вам больше процентов в течение срока действия кредита. – Финансирование капитала

5) Вы также можете снизить затраты на закрытие, получив отказ от оценки. Для покупателей, которые соответствуют требованиям, они могут пропустить личный визит для оценки. Вместо этого кредитор будет использовать данные, предоставленные автоматизированной системой андеррайтинга, чтобы определить стоимость продаваемого дома, например, компенсацию за недвижимость и предыдущую цену продажи дома, который покупает покупатель. – Михаил Петрович из  ООО «Петрович Тим Хоум Кредит»

6) Рассмотрите возможность использования кредиторских кредитов для компенсации затрат на закрытие. Это еще один способ для покупателей снизить затраты на закрытие. Кредит кредитора, когда кредитор соглашается покрыть все или часть расходов покупателя закрытия. Взамен заемщик платит более высокую процентную ставку, чтобы погасить любые сборы, которые покрывает кредитор. Кредиты кредитора могут помочь покупателю избежать первоначальных затрат на покупку дома, чтобы вы могли вложить больше своих сбережений в счет первоначального взноса. – Жилищные кредиты Amerifund в Сими-Вэлли, Калифорния

Покупатели жилья должны планировать расходы на закрытие

По мере того, как часы приближаются к дате закрытия, последнее, чего вы хотите, — это всплывающая проблема, из-за которой продажа проваливается. Вы можете устранить этот фактор стресса в последнюю минуту, если должным образом подготовитесь к закрытию расходов. 

Обычные кредиты требуют первоначального взноса в размере 20% от покупной цены дома, чтобы исключить частное ипотечное страхование (PMI). Если будет сложно найти дополнительные 2-5% на покрытие расходов, возможно, стоит внести меньший первоначальный взнос. Затем вы можете положить разницу на покрытие расходов и завершить покупку дома. Хотя у вас будет немного более высокий платеж по ипотеке с PMI, вы все равно сможете закрыть дом.

Могут ли покупатели жилья получить помощь в покрытии расходов на закрытие?

Многие программы для покупателей жилья, впервые приобретающих жилье, могут помочь покупателям жилья с первоначальным взносом и затратами на закрытие. Многие из этих программ предназначены специально для тех, кто впервые покупает жилье, особенно для покупателей со средним и низким доходом. Покупателем жилья впервые является любой, кто не владел домом в течение последних трех лет. Таким образом, если вы ранее владели домом, вы все равно можете претендовать на одну из этих программ, если вы не владели домом в последнее время. 

Вы также можете использовать денежные подарки от друзей и семьи, чтобы оплатить заключительные расходы в качестве покупателя жилья. Спросите своего кредитора о любых требованиях к подарочным письмам и ограничениях на суммы. 

Многие сборы и расходы составляют окончательные расходы на закрытие при покупке дома . Не позволяйте всем числам запугать вас. Попросите вашего кредитора, правоустанавливающую компанию или агента по недвижимости уточнить, есть ли у вас вопросы. Их работа заключается в том, чтобы помочь покупателям и продавцам завершить передачу собственности. Как и вы, они хотят, чтобы сделка прошла гладко, чтобы вы могли переехать в свой новый дом и начать наслаждаться новым пространством.

Policygenius для клиентов Redfin. В Policygenius мы сэкономили клиентам в среднем 350 долларов в год на страховании жилья. Сравните предложения ведущих страховых компаний в одном месте и узнайте, сколько вы могли бы сэкономить сегодня .