Обновление рынка жилья: восстановление останавливается из-за скачка ипотечных ставок

Индекс спроса покупателей жилья Redfin немного снизился по сравнению с прошлым месяцем, так как несколько разочаровывающие отчеты об инфляции и занятости привели к росту ставок по ипотечным кредитам. Но спрос все еще выше своего ноябрьского минимума, а незавершенные продажи жилья продолжают улучшаться. 

Некоторые покупатели жилья отступают на второй план, поскольку ставки по ипотечным кредитам поднимаются до 7%. Индекс спроса покупателей жилья Redfin — показатель количества запросов на туры и другие услуги от агентов Redfin — упал на 1% по сравнению с неделей ранее, что стало первым снижением после месячного роста, а количество заявок на покупку ипотечных кредитов упало на 6 % . 

Постоянно низкие запасы также способствуют падению спроса, поскольку потенциальные продавцы также чувствительны к повышению ставок: 85% держателей ипотечных кредитов имеют ставку намного ниже 6% , и многие из них стремятся ее удержать . Хотя снижение числа новых объявлений о выставлении на продажу домов с декабря замедлилось, они по-прежнему снижались на 17% по сравнению с прошлым годом в течение четырех недель, закончившихся 12 февраля. Запрашиваемые цены продемонстрировали самый низкий рост с начала пандемии (+1,2% в год). в течение года), поскольку те, кто продает дома, пытаются привлечь покупателей. 

Повышение ставок по ипотечным кредитам во многом связано с отчетом об инфляции на этой неделе , который был полон неоднозначных сигналов. В январе инфляция немного снизилась, но общие цены на товары и услуги по-прежнему намного выше, чем год назад, а темпы восстановления экономики замедлились. 

«Несколько разочаровывающие данные по инфляции накрыли покупателей жилья мокрым одеялом после того, как несколько недель назад ставки ниже 6% зажгли огонь под ними», — сказал руководитель отдела экономических исследований Redfin Чэнь Чжао. «Инфляция остывает слишком медленно, а рынок труда и розничные продажи слишком сильны, чтобы ФРС могла смягчить повышение процентных ставок, а это означает, что ставки по ипотечным кредитам вряд ли сильно упадут в ближайшие несколько месяцев. Это не стирает достигнутого нами прогресса и не означает, что ставки взлетят выше 7%. Но это напоминание о том, что восстановление рынка жилья будет происходить медленно, пока мы не увидим, как инфляция и экономика в целом улучшатся на более длительный срок». 

Непоследовательный характер возвращения очевиден в данных этой недели, которые показывают, что, хотя покупатели сделали шаг назад, они по-прежнему более активны, чем прошлой осенью. Индекс спроса Redfin вырос на 17% по сравнению с нижней точкой, которая упала прошлой осенью, когда ставки по ипотечным кредитам достигли своего пика, превысив 7%. Незавершенные продажи жилья также продолжают улучшаться; они снизились на 18% в годовом исчислении, но это примерно половина снижения на 33% в ноябре. Агенты Redfin сообщают о высоком спросе на готовые к заселению недорогие дома в престижных районах.

«Дома с хорошей ценой по-прежнему получают множество предложений, но я заметил, что покупатели делают меньше предложений на этой неделе, поскольку процентные ставки снова поползли вверх», — сказал агент Redfin из Лос-Анджелеса Джастин Волд . «Покупатели были гиперчувствительны к ставкам с начала пандемии. В сегодняшнем перевернутом рынке я советую людям сделать шаг назад от ежедневных колебаний курсов и рассмотреть свои долгосрочные потребности. Если кто-то планирует оставаться в доме в течение многих лет и может позволить себе сегодняшние процентные ставки, сейчас самое подходящее время для покупки, потому что конкуренция относительно невелика».

«Но это может быть неподходящее время для тех, кто ищет дом только на короткий срок и/или едва может позволить себе выплатить ипотечный кредит под 6% или 7%», — продолжил Волд. «Покупатели должны быть готовы удерживать первоначальный платеж в течение всех 30 лет кредита, потому что, хотя ставки неизбежно снизятся, мы не знаем, когда. Когда появится возможность рефинансирования, сокращение части ежемесячного платежа будет бонусом».

Опережающие индикаторы покупательской активности:

• За неделю, закончившуюся 16 февраля, средние фиксированные ставки по 30-летним ипотечным кредитам выросли до 6,32% , что означает повышение второй недели подряд. 15 февраля среднесуточный показатель составлял 6,75% .
• Заявки на покупку ипотеки в течение недели, закончившейся 10 февраля , снизились на 6% по сравнению с неделей ранее с учетом сезонных колебаний. Заявки на покупку сократились на 43% по сравнению с прошлым годом. 

• Сезонно скорректированный индекс спроса покупателей жилья Redfin — показатель запросов на туры и другие услуги по покупке жилья от агентов Redfin — снизился на 1% по сравнению с неделей ранее и месяцем ранее в течение недели, закончившейся 12 февраля, но вырос на 17% по сравнению с октябрем. 2022 корыто. Это на 22% меньше, чем годом ранее. 

• Поиски Google по запросу « дома на продажу » выросли примерно на 35% по сравнению с ноябрьским минимумом в течение недели, закончившейся 11 февраля, но снизились примерно на 24% по сравнению с прошлым годом.

Основные выводы о рынке жилья для более чем 400 городских районов США:

Если не указано иное, данные в этом отчете охватывают четырехнедельный период, закончившийся 12 февраля . Еженедельные данные Redfin по рынку жилья восходят к 2015 году.

Данные основаны на домах, выставленных на продажу и/или проданных за период:

• Средняя цена продажи дома составила 346 725 долларов, что на 1% больше по сравнению с прошлым годом.
• Медианные цены продажи упали в 20 из 50 самых густонаселенных мегаполисов США, при этом наибольшее падение произошло в Окленде, Калифорния (-9,3% г/г), Сакраменто (-7,4%), Остине (-7,1%), Фениксе (-5,5%) и Детройт (-5,4%). Больше всего цены выросли в Милуоки (13,6%), Уэст-Палм-Бич, Флорида (11,2%), Майами (9,9%), Колумбусе, Огайо (9,6%) и Форт-Лодердейле, Флорида (8,9%).
• Средняя запрашиваемая цена недавно выставленных на продажу домов составила 378 118 долларов, что на 1,2% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что является наименьшим увеличением с мая 2020 года.
• Ежемесячный платеж по ипотеке за дом со средней запрашиваемой ценой составлял 2428 долларов при ставке по ипотеке 6,32%, текущей средней еженедельной. Это всего на 86 долларов (-3%) ниже пика октября 2022 года. Ежемесячные платежи по ипотеке выросли на 24% ($471) по сравнению с прошлым годом.
• Незавершенные продажи домов снизились на 17,6% в годовом исчислении, что является самым низким показателем за последние пять месяцев. 

• Среди 50 самых густонаселенных мегаполисов США незавершенные продажи больше всего упали в Лас-Вегасе (-57,6% г/г), Остине (-51,7%), Фениксе (-48,8%), Нэшвилле (-47,4%) и Риверсайде, Калифорния (-46,7%). ). Незавершенные продажи выросли в двух городах: Чикаго (67,7%) и Цинциннати (30,2%). 
• Новые объявления о продаже домов упали на 16,9% в годовом исчислении. Количество новых объявлений сократилось во всех 50 самых густонаселенных мегаполисах США, при этом наибольшее снижение произошло в Сакраменто (-39,8%), Портленде, Орегон (-38,3%), Окленде, Калифорния (-38,1%), Сан-Диего (-36,9%). и Анахайм, Калифорния (-36%). 

• Активные списки (количество домов, выставленных на продажу в любой момент в течение периода) выросли на 22,3% по сравнению с прошлым годом.
• Месяцы предложения — мера баланса между спросом и предложением, рассчитанная по количеству месяцев, которые потребуются для продажи текущих запасов при текущем темпе продаж, — составили 4,1 месяца по сравнению с 3,7 месяца месяцем ранее и 2,3 месяца месяцем ранее. годом раньше. 
• 44% домов, которые были заключены по контракту, получили предложение в течение первых двух недель на рынке, что является самым высоким уровнем с июня, но ниже, чем 52% годом ранее. 
• Проданные дома находились на рынке в среднем 51 день. Это больше, чем 33 дня годом ранее, а рекордно низкий показатель в 18 дней был установлен в мае.
• 21% домов продано выше их окончательной прейскурантной цены, по сравнению с 40% годом ранее и самым низким уровнем с марта 2020 года.
• В среднем 5,1% выставленных на продажу домов каждую неделю падали в цене по сравнению с 2% годом ранее. 
• Среднее соотношение цены продажи к прейскуранту, которое измеряет, насколько близко продаются дома к их окончательной запрашиваемой цене, упало до 97,7% со 100,1% годом ранее. Это самый низкий уровень с марта 2020 года.