Обзор рынка жилья за 2022 год: оглядываясь на исторический год

Рынок жилья 2022 года был не чем иным, как выдающимся. Пандемия и связанная с ней удаленная работа по-прежнему определяли, как, когда и где люди покупают дома. Средняя цена на жилье в США достигла рекордно высокого уровня, после чего немного снизилась. Рост арендной платы увеличил бюджет арендаторов. Высокая инфляция оказывала повышенное давление почти на всех. Впервые в истории ставки по ипотечным кредитам удвоились всего за один год. Список можно продолжить.

В целом 2022 год стал реакцией на драматический бум на рынке недвижимости в 2021 году. Год начался с всплеска цен и роста по всем направлениям, а затем упал вместе с рекордной инфляцией осенью. В ноябре и декабре рынок жилья был гораздо более медленным и сезонно ожидаемым, при этом ежегодные изменения цен на аренду, цены на жилье и процентные ставки либо падали, либо замедлялись. 

Ниже приведен неполный список точек данных и визуальных изображений, которые определяли рынок жилья 2022 года. 

1. Цены на жилье выросли до исторического максимума

В мае типичный дом был продан за 430 365 долларов, что является рекордом с момента начала регистрации в 1963 году , побив максимум 2021 года в 386 000 долларов . В марте средняя цена продажи выросла на 16,8% в годовом исчислении, что стало самым большим процентным увеличением за последние пять лет. После пандемии спрос резко вырос, а предложение осталось на исторически низком уровне, что вызвало острую нехватку жилья и ценовой бум, который продолжался в течение 2021 года и достиг пика в середине 2022 года. в год. 

Несмотря на быстрое охлаждение рынка жилья, цены сегодня все еще выше, чем в любой предыдущий год за всю историю наблюдений. 

2. Сан-Франциско был самым дорогим городским районом для покупателей жилья в 2022 году. 

Средняя цена продажи дома в Сан-Франциско в 2022 году составила 1 505 000 долларов, что на 0,3% больше, чем в прошлом году. За одну неделю в апреле средняя цена достигла максимума в 1 700 000 долларов, что чуть ниже исторического максимума 2021 года в 1 728 000 долларов. В течение года цены упали ближе к допандемическому уровню, который, вероятно, будет продолжаться до тех пор, пока ставки по ипотечным кредитам не упадут еще больше.  

• Шесть из десяти самых дорогих метрополитенов находились в Калифорнии.
• Во многих городах Флориды наблюдался самый большой рост цен по сравнению с прошлым годом, включая Тампу (18%), Орландо (14,9%), Джексонвилл (14,7%) и Майами (14,2%).
• В Тампе был самый большой годовой рост цен среди всех крупных метрополитенов страны. 

Десять самых дорогих городов для покупки дома в 2022 году

Город	Средняя цена продажи	Изменение по годам
Сан-Франциско, Калифорния	1 505 000 долларов США	+0,3%
Сан-Хосе, Калифорния	1 435 000 долларов США	+7,2%
Анахайм, Калифорния	970 000 долларов	+10,4%
Окленд, Калифорния	939 000 долларов	+4,2%
Лос Анджелес, Калифорния	850 000 долларов	+7,0%
Сан-Диего, Калифорния	815 000 долларов	+10,3%
Сиэтл, Вашингтон	777 000 долларов	+9,3%
Нью-Йорк, штат Нью-Йорк	683 000 долларов США	+5,5%
Бостон, Массачусетс	650 000 долларов	+7,7%
округ Нассау, штат Нью-Йорк	600 000 долларов	+5,8%

Данные включают ежегодные агрегированные медианные цены продажи всех домов, проданных в каждом из 50 крупнейших городских районов. Данные не учитывают местные средние доходы и доступность жилья.

3. Детройт был самым дешевым городским районом для покупателей жилья в 2022 году.

Средняя цена продажи дома в Детройте в 2022 году составила 165 000 долларов, что на 3,3% больше, чем в прошлом году. Цены на жилье в Детройте достигли 213 000 долларов за неделю в июне, что сделало его самым дорогим месяцем в году, но все же почти на 50% ниже, чем в среднем по стране. В целом рост цен в годовом исчислении в 2022 году в большинстве крупных метрополитенов был меньше, чем в 2021 году, а в первую неделю декабря рост еще больше замедлился. 

• Все десять самых дешевых метро были расположены в Ржавом поясе , географическом регионе недалеко от Великих озер.
• Филадельфия была единственным крупным метро, ​​в котором в 2022 году произошло снижение цен.
• Канзас-Сити, штат Миссури, был одиннадцатым наименее дорогим метро и первым метро в списке, не относящимся к ржавчине.

Десять самых дешевых городов для покупки дома в 2022 году

Город	Средняя цена продажи	Изменение по годам
Детройт, Мичиган	165 000 долларов	+3,3%
Кливленд, Огайо	185 000 долларов	+5,4%
Питтсбург, Пенсильвания	205 000 долларов	+2,4%
Сент-Луис, Миссури	235 000 долларов США	+9,6%
Цинциннати, Огайо	239 000 долларов	+7,7%
Филадельфия, Пенсильвания	249 900 долларов США	-0,01%
Милуоки, Висконсин	260 000 долларов	+4,8%
Уоррен, Мичиган	262 000 долларов	+4,5%
Индианаполис, Индиана	275 000 долларов США	+11,6%
Колумбус, Огайо	290 000 долларов	+10,3%

Данные включают ежегодные агрегированные медианные цены продажи всех домов, проданных в каждом из 50 крупнейших городских районов. Данные не учитывают местные средние доходы и доступность жилья. 

4. Цены на аренду резко выросли, поскольку предложение изо всех сил пыталось не отставать от спроса.

Цены на аренду в 2022 году были на 12,8% выше, чем в 2021 году . Средняя цена аренды по стране выросла до 2053 долларов в августе, после чего немного снизилась, что стало самым высоким показателем за всю историю наблюдений и увеличилась на 12,3% по сравнению с прошлым годом. После пандемии цены на аренду резко выросли в основном из-за отсутствия предложения и бума спроса , которые только сейчас уравновешиваются.

• Средние арендные ставки в Нью-Йорке выросли до более чем 4000 долларов, сохранив за собой доминирующее положение самого дорогого метро для арендаторов в стране.
• Во многих из наименее дорогих метрополитенов наблюдался самый высокий рост арендной платы по сравнению с прошлым годом, включая Оклахома-Сити (23,3%), Цинциннати (17,6%) и Питтсбург (14,8%).
• В Оклахома-Сити наблюдался самый высокий годовой рост арендной платы в стране.  
• Рост арендной платы постоянно опережал рост заработной платы на протяжении десятилетий, но самые последние данные показывают, что ошеломляющие 40% арендаторов потратили более 30% своего дохода на аренду в период с 2017 по 2021 год.

В настоящее время в США строится более 1,1 миллиона арендных квартир, которые будут доступны для сдачи в аренду в течение следующего года, что поможет частично решить проблему нехватки жилья.

«Мы ожидаем, что арендная плата упадет почти во всех частях страны к середине 2023 года, поскольку предложение начнет обгонять спрос», — отмечает Тейлор Марр, заместитель главного экономиста Redfin . «Хотя арендаторы обычно получают лучшие предложения в зимние месяцы, поскольку спрос ниже, арендная плата продолжает снижаться. Из-за этого весной не будет такого большого сезонного увеличения, и, таким образом, терпение для хорошей сделки окупится. И не бойтесь вести переговоры; некоторые арендодатели могут пойти на такие уступки, как бесплатная месячная арендная плата или бесплатная парковка».

Десять самых дорогих городов для аренды в 2022 году

Город	Средняя стоимость аренды	Изменение по годам
Нью-Йорк, штат Нью-Йорк	4043 доллара США	+10,8%
Бостон, Массачусетс	3764 доллара США	+3,1%
Сан-Франциско, Калифорния	3749 долларов США	+7,6%
Сан-Хосе, Калифорния	3558 долларов США	+7,3%
Лос Анджелес, Калифорния	3435 долларов США	+0,8%
Сан-Диего, Калифорния	3345 долларов США	+8,2%
Майами, Флорида	3098 долларов США	+8,7%
Сиэтл, Вашингтон	2994 доллара США	+7,0%
Сакраменто, Калифорния	2749 долларов США	+6,7%
Денвер, Колорадо	2700 долларов США	+4,6%

Десять самых дешевых городов для арендаторов в 2022 году

Город	Средняя стоимость аренды	Изменение по годам
Оклахома-Сити, ОК	1308 долларов США	+23,3%
Луисвилл, Кентукки	1372 доллара США	+13,2%
Сан-Антонио, Техас	1442 доллара США	+12,4%
Кливленд, Огайо	1447 долларов США	+4,7%
Индианаполис, Индиана	1454 доллара США	+13,9%
Канзас-Сити, Миссури	1456 долларов США	+3,1%
Сент-Луис, Миссури	1547 долларов США	+4,8%
Баффало, Нью-Йорк	1555 долларов США	+9,7%
Колумбус, Огайо	1571 доллар США	+4,8%
Мемфис, Теннесси	1581 доллар США	+9,5%

Данные включают совокупные медианные цены на аренду в 2022 году для каждого из 50 крупнейших мегаполисов по сравнению с данными за 2021 год за тот же период. Данные являются средним значением для всех сдаваемых в аренду домов с 0–3 спальнями. 

5. Покупатели жилья, желающие переехать в любимые города Солнечного пояса

24,1% покупателей жилья хотели переехать в другое метро в течение трех месяцев, закончившихся в ноябре. Это соответствует рекордному уровню в 24,2% в третьем квартале и выше по сравнению с 19,1% в 2019 году. 

• Покупатели жилья стремились переехать в солнечные, относительно доступные районы, причем Майами, Тампа, Лас-Вегас и Феникс были самыми популярными направлениями.
• Покупатели жилья стремились уйти от дорогих прибрежных мегаполисов, таких как Сан-Франциско, Лос-Анджелес и Нью-Йорк, которые возглавляли список.
• В прошлом году 100% домов во многих популярных мегаполисах, включая Финикс, Лас-Вегас и Сакраменто, испытали сильную засуху.

«Как и в 2021 году, продолжающийся рост удаленной работы и стремление к доступному жилью привели к переселению в 2022 году», — продолжает Марр. «Однако тенденции в некоторых популярных направлениях изменились после того, как они стали слишком популярными, конкурентоспособными и дорогими. Такие города, как Солт-Лейк-Сити, Феникс, Тусон, Даллас и Сан-Антонио, потеряли свою популярность в 2022 году».

 

6. Инфляция росла рекордными темпами, затронув все аспекты рынка жилья.

Цены на товары и услуги выросли на 6,48% в годовом исчислении в ноябре, что является самым высоким показателем с августа 1982 года и более чем вдвое превышает показатель с ноября 2021 года. Фактически, темпы инфляции удваивались по сравнению с предыдущим годом каждый месяц, начиная с июня. Рост цен серьезно ограничил потребительские расходы и замедлил почти все аспекты рынка жилья. 

• • Для борьбы с исторической инфляцией ФРС повысила целевую процентную ставку до 4,5%, самого высокого уровня за 15 лет .
  • Стремительно растущие процентные ставки вызвали рост ставок по ипотечным кредитам и усилили опасения по поводу рецессии, из-за чего покупатели жилья не попали на рынок жилья.
  • Инфляция росла быстрее всего в городах, переживающих бум пандемии, отчасти из-за внезапного скачка цен на жилье, который является ключевым фактором инфляции.

 

Данные предоставлены FRED . Данные измеряют базовый ИПЦ (за вычетом продуктов питания и энергии) до ноября 2022 года. 

7. Ипотечные ставки выросли почти до 7% в ответ на рекордную инфляцию.

После десятилетий падения ставок по ипотечным кредитам в 2022 году ставки выросли почти до 7% как в октябре, так и в ноябре, что выше, чем в любой другой момент с 2002 года. история. 

Когда год подошел к концу, оптимистичные данные по инфляции помогли снизить процентные ставки на жилье до уровня ниже 7%.

• В популярных миграционных метрополиях, таких как Феникс , Лас-Вегас и Остин, более высокие ставки по ипотечным кредитам и дорогие цены на жилье больше всего вредят покупателям.
• Например, в Фениксе, когда ставки по ипотечным кредитам выросли в мае и июне, только 21,5% домов были доступны покупателям с ежемесячным ипотечным бюджетом в 2500 долларов, что на 28,5% меньше, чем в 2021 году.

Высокая инфляция и растущие ставки по ипотечным кредитам часто отпугивают покупателей, но если вы можете себе это позволить, владение недвижимостью может быть лучшим вариантом. «Домовладение — это долгосрочная инвестиция, которая может привести к значительному увеличению чистой стоимости, даже при ставках выше 6%», — советует Дин Хейс, региональный менеджер по продажам Bay Equity , компании Redfin. «Ставки по ипотечным кредитам, вероятно, снизятся в новом году, а это означает, что на рынок вернется больше покупателей жилья, что приведет к усилению конкуренции и уменьшению пространства для переговоров».

8. Запасы жилья выросли после рекордно низкого уровня

10,7 млн ​​домов были выставлены на продажу до ноября, что на 11,2% больше, чем 9,5 млн домов, выставленных на продажу до ноября 2021 года. на записи. 

Поскольку ставки по ипотечным кредитам росли вместе с инфляцией, все больше покупателей решили остаться на месте, что позволило увеличить запасы. С декабря 2019 года запасы снижались из года в год, пока, наконец, не выросли в июне 2022 года .

«Сейчас у покупателей больше рычагов воздействия, чем с 2010 года», — советует агент Redfin из Сан-Франциско Джош Фелдер . «Даже при более высоких ставках по ипотечным кредитам, если вы намерены оставаться на месте более пяти лет, это отличная инвестиция. Прогнозируется, что дома по-прежнему будут дорожать, даже в свете текущих обстоятельств. Продавцы должны понимать, что рынок все еще движется. Дома больше не продаются за пять дней, намного дороже прейскурантной цены».

Запасы и предложение рассчитываются за скользящие 90-дневные периоды, например, данные за январь 2022 г. представляют собой трехмесячный период с 1 ноября 2021 г. по 31 января 2022 г.

9. Месячное предложение упало до почти рекордно низкого уровня всего за 1,2 месяца.

В то время как запасы измеряют количество домов, доступных в настоящее время для продажи, месяцы предложения измеряют количество времени, которое потребуется для продажи этих домов. Оптимальным ориентиром считается четыре-пять месяцев предложения жилья. Менее трех месяцев предложения жилья часто означает, что покупателей больше, чем продавцов, в то время как большее число означает, что продавцов больше, чем покупателей. Запасы и предложение обычно движутся вместе. 

По всей стране предложение жилья в месяцах сократилось до чуть более 1,2 месяцев в марте, а летом медленно восстановилось. С января 2020 года месячные поставки снижались из года в год почти каждый месяц.

• По мере того, как покупатели отступали из-за высокой инфляции и процентных ставок, в июле и августе месячное предложение начало расти, достигнув к сентябрю 2,3 месячного предложения.
• В Сиэтле предложение за месяц достигло почти рекордно низкого уровня всего за 15,5 дней в январе и феврале, что является самым низким показателем среди всех крупных мегаполисов.

« Мы быстро возвращаемся к сбалансированному рынку, запасы которого составляют от трех до шести месяцев», — говорит агент Redfin из Сиэтла Брайан Шилдс . «Мы были на рынке продавца с запасами менее пяти месяцев в течение нескольких лет, до середины этого года. У покупателей теперь гораздо больше выбора, чем прошлой весной».

Запасы и предложение рассчитываются за 90-дневные периоды, например, данные за январь 2022 г. представляют собой трехмесячный период с 1 ноября 2021 г. по 31 января 2022 г.

10. Новостройки заняли все большую долю жилищного фонда 

К ноябрю 2022 года в США было построено 1,25 миллиона частных новых домов, что на 3% больше, чем год назад. По мере роста инфляции и замедления рынка строители начали сворачивать производство , чтобы распродать то, что у них уже было. 

Новое строительство занимает растущую часть общего предложения жилья с 2011 года, когда строительство восстановилось после финансового кризиса. Эта тенденция усилилась в 2021 году и только недавно начала замедляться. «Если вы покупатель, подумайте о новостройках», — советует Ким Стернс , агент красноперых плавников из северного Айдахо. «Из-за накопления запасов у многих строителей есть от одного до четырех домов, которые они хотели бы закрыть, и часто предлагают стимулы».  

• Более 63% новостроек были домами на одну семью, что на 2% больше по сравнению с прошлым годом.
• Начало нового строительства сократилось с пикового значения в 164 000 в апреле до 111 000 в ноябре.

Данные предоставлены Census.gov . 

11. Продажи домов упали почти на 17% в годовом исчислении. 

В ноябре было продано 5,62 млн домов в США, что на 16,6% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что резко меньше, чем 6,74 млн домов, проданных в 2021 году за тот же период. В целом, в год продается от четырех до семи миллионов домов, а исторический средний показатель составляет чуть более 5 миллионов . Продажи домов в годовом исчислении снижались каждый месяц 2022 года, причем в октябре и ноябре наблюдалось самое резкое снижение.

• В ноябре было продано всего 376 000 домов, что на 37,4% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и является историческим минимумом с учетом сезонных колебаний (с 2001 года).
• Июнь был самым загруженным месяцем: было продано 626 641 дом, что на 15,2% меньше, чем в прошлом году.

Данные собирались по ноябрь.

12. Среднее количество дней на рынке росло рекордными темпами, сигнализируя о резком повороте от головокружительного темпа 2021 года.

В 2022 году дома находились на рынке в среднем всего 24 дня, что на 8,4% больше по сравнению с 22 днями на рынке в 2021 году . отсутствие жилищного строительства и увеличение спроса. В 2022 году время на рынке пошло вверх, поскольку жилищное строительство начало догонять спрос , а высокие уровни ипотеки и инфляции ограничивали покупательную способность покупателей. 

«Из-за замедления экономики и увольнений в технологическом секторе ближе к концу года многие покупатели приостановили поиск жилья из-за доступности и гарантии занятости», — отмечает Фрэнк Веттезе III , агент Redfin из Сан-Франциско. «Это был один из многих факторов, которые способствовали резкому замедлению продаж».

• Май был самым загруженным месяцем в году, когда дома находились на рынке в среднем всего 17 дней.
• За четыре недели, закончившиеся 4 декабря, дома провели на рынке в среднем 37 дней, что стало самым медленным месяцем 2022 года и самым большим замедлением в годовом исчислении за всю историю наблюдений .

13. 14% активных предложений жилья столкнулись с падением цен. 

В среднем 14% выставленных на продажу домов имели падение цен в 2022 году, что на 4,7% больше по сравнению с прошлым годом. В октябре 22,6% объявлений имели падение цен, что является многолетним максимумом. Фактически, с февраля по июль количество домов с падением цен выросло с 5,7% до 19,5%, что является рекордно быстрым ростом. «Сдвиг был драматическим, — говорит Кристи Бич , агент Redfin из Сиэтла. «Покупатели, которые не купили дом в разгар конкуренции, теперь предлагают низкие цены. Например, тот же тип дома, который покупатели были готовы предложить на 200 000 долларов выше прейскурантной цены, теперь предлагают на 200 000 долларов ниже прейскурантной цены». 

• В Денвере 47% домов испытали снижение цен, что является самым высоким процентом среди всех крупных городов.
• Несмотря на то, что падение цен было обычным явлением, медианные цены продажи по-прежнему росли почти в каждом метро округа. 
• Во многих горячих точках миграции эпохи пандемии, таких как Тампа, Лас-Вегас и Уэст-Палм-Бич, также был большой процент предложений со снижением цен .

«Поскольку продавцы с просроченными листингами все больше стремились продать свою недвижимость, мы наблюдали резкое падение цен в течение лета здесь, в штате Вашингтон», — говорит Дарлин Хезелтин , агент Redfin в Такоме, штат Вашингтон. «В настоящее время дома, которые только что появились на рынке, начинают продаваться быстрее. По мере дальнейшего падения ипотечных ставок востребованная недвижимость может начать получать многочисленные предложения». 

Пять городов с наибольшей долей падения цен в 2022 году

Город	% домов со снижением цен
Денвер, Колорадо	47%
Сакраменто, Калифорния	42%
Сиэтл, Вашингтон	40%
Тампа, Флорида	40%
Портленд, Орегон	39%

Данные включают медианное падение цен по всем активным объявлениям в каждом из 50 крупнейших мегаполисов.