Что такое листинговое соглашение?
Вы готовы продать свой дом. Вы нашли идеального агента по недвижимости и как никогда готовы вывести свою недвижимость на рынок. Но сначала вам, вероятно, потребуется подписать соглашение о листинге.
Соглашение о листинге — это юридически обязывающий договор между продавцом (вами) и брокерской компанией , которая поможет вам продать ваш дом. В нем говорится, что продавец нанимает агента для продажи своего дома, и уполномочивает его найти покупателя. Взамен продавец соглашается заплатить агенту комиссионное вознаграждение .
Только продавцы должны подписать соглашение о листинге. Но потенциальным покупателям может потребоваться подписать агентское соглашение покупателя, прежде чем агент будет их представлять.
Подписание любого контракта может быть нервным, но это не должно быть так пугающе, как кажется. Вот что вам нужно знать.
Чего ожидать от договора о листинге
Соглашение о листинге недвижимости устанавливает рамки обязанностей и ожиданий между вами и вашим агентом. Они используются почти везде, от домов в Майами, Флорида, до Ванкувера, Британская Колумбия , и на бесчисленных рынках между ними.
Соглашение обычно включает несколько существенных деталей о предстоящей продаже. Вы захотите просмотреть их внимательно, чтобы убедиться, что все проверено.
Соглашение о листинге будет включать такие пункты, как:
- Контактная информация
- Цена листинга
- Агентские сборы
- Обязанности агента
- Описание недвижимости
- Предметы, включенные в продажу недвижимости
- Элементы, которые будут удалены после закрытия
- Срок действия соглашения
- Детали разрешения конфликта
- Сроки защиты
- Тип соглашения
Вот что ожидать от каждого из них:
Контактная информация
Это может включать имена, номера телефонов, адреса и другую информацию для продавца и брокера или агента по недвижимости. Какие контактные данные включены, зависит от того, как написано соглашение.
Цена листинга
Это цена продажи, по которой будет указан ваш дом. Вы и ваш агент обсудите цену листинга заранее, поэтому убедитесь, что она соответствует вашим предыдущим разговорам.
Агентские сборы
Гонорар агента по недвижимости обычно составляет процент от окончательной цены продажи дома. Общая комиссия, как правило, колеблется в районе 6% и делится поровну между риелторами покупателя и продавца. Продавец обычно платит обоим.
Например, если недвижимость продается за 250 000 долларов, а согласованная комиссия составляет 6 %, продавец будет должен 3 % своему агенту (7 500 долларов) и 3 % агенту покупателя (7 500 долларов). Комиссия за недвижимость договорная .
Обязанности агента
Это ваши ожидания от агента и то, на что вы даете ему разрешение. Например, если вы хотите, чтобы ваш агент проводил дни открытых дверей или размещал ваш дом в MLS (служба множественных объявлений), вы предоставите ему официальное разрешение в этом разделе.
Понимание обязанностей агента даст вам четкое представление о том, что он будет (и не будет) делать в процессе продажи.
Описание недвижимости
Описание недвижимости включает в себя:
Предметы, включенные в продажу: здесь вы найдете любую личную собственность, оставшуюся после продажи собственности. Это часто включает в себя крупную бытовую технику, такую как стиральные машины, сушилки, духовки и холодильники.
Предметы, не включенные в распродажу: все, что вы берете с собой или от чего избавляетесь до того, как покупатель вступит во владение домом.
Срок действия соглашения
Количество времени, в течение которого риелтор будет представлять вас до прекращения действия договора. Большинство договоров о листинге недвижимости включают продолжительность по умолчанию, но это подлежит обсуждению.
Некоторые агенты предпочитают более длительный срок (шесть месяцев), но вы можете решить, что более короткий срок будет лучше (три месяца). Агент может изменить эти данные, если вы этого захотите.
Детали разрешения конфликта
В этой сложной с юридической точки зрения части документа излагается, как разрешаются любые потенциальные споры между владельцем недвижимости и агентом. Вероятно, в нем будет указано, разрешаются ли конфликты с помощью посредничества (третья сторона помогает сторонам прийти к соглашению) или арбитража (третья сторона принимает решение).
Скорее всего, вам не придется иметь дело с формальным спором. Но это всегда помогает понять этот раздел, на случай, если он понадобится вам в будущем.
Срок защиты
Период защиты, иногда называемый хвостовым периодом, помогает защитить агента продавца от потери комиссионных. Он остается в силе в течение определенного периода времени после истечения срока действия соглашения о листинге.
Период защиты начинается, когда агент показывает дом кому-то в течение периода действия соглашения о листинге, но этот человек не покупает дом до истечения срока действия соглашения о листинге. Если в соглашении есть пункт о периоде защиты, продавец все равно выплатит агенту полную комиссию.
Тип соглашения
В большинстве соглашений указывается один из четырех типов списков:
- Эксклюзивное право на продажу
- Эксклюзивный список агентств
- Открыть листинг
- Чистый листинг
Читайте дальше, чтобы узнать, как каждый тип меняет ваши отношения с агентом по недвижимости .
4 типа листинговых соглашений
Листинговые соглашения обычно бывают одного из четырех типов. Ваш тип соглашения часто указан в верхней части самого документа.
Эти имена могут различаться в зависимости от того, где вы живете, поэтому внимательно прочитайте соглашение о листинге, чтобы понять конкретный договор, заключенный с вашим брокером или агентом.
- Соглашение о листинге с исключительным правом продажи: наиболее распространенный тип соглашения о листинге. Эксклюзивное право на продажу списков дает агенту по листингу и его брокерским компаниям исключительные права представлять дом продавца. Агент имеет право на комиссию независимо от того, кто продает недвижимость, пока действует договор о листинге.
- Соглашение об эксклюзивном агентском листинге: похоже на листинг с эксклюзивным правом на продажу. Единственная разница в том, что эксклюзивное объявление агентства дает продавцу возможность не платить комиссию: он продает дом самостоятельно . Если они успешно продают недвижимость самостоятельно, им не нужно платить своему агенту.
- Соглашение об открытом листинге: думайте об открытом листинге как о конкурсе «последний выживший агент». Это неисключительное соглашение позволяет продавцу использовать несколько агентов по недвижимости для продажи своего дома. Агент, который продает дом, является единственным, кто получает комиссию. Это также дает продавцам возможность попытаться продать дом самостоятельно, даже если другие агенты тоже пытаются его продать. Если владелец собственности преуспевает, агенты уходят с пустыми руками. По этой причине большинство агентов по недвижимости не решаются подписать соглашение об открытом листинге.
- Соглашение о чистом листинге: при заключении соглашения о чистом листинге продавец согласовывает приемлемую цену продажи дома со своим агентом. Если агент продает дом по более высокой цене, он получает выручку. Сетевые списки необычны и фактически незаконны в некоторых штатах.
5 простых вещей, которые нужно перепроверить (и перепроверить трижды), прежде чем подписать соглашение о листинге
Все соглашение о листинге важно, но вы можете перепроверить пять важных деталей за несколько секунд:
- Цена листинга
- Срок действия договора
- Ставка комиссии и как она делится с агентом покупателя
- Тип договора листинга
- Ваша личная собственность, которая включена или не включена в транзакцию
Эти детали легко проверить, но это не единственное, что вам следует искать в соглашении о листинге. Постарайтесь прочитать ее столько раз, сколько вам нужно, чтобы полностью понять, о чем она.
Часто задаваемые вопросы о листинговом соглашении
Когда вы подписываете договор о листинге?
Вы подпишете договор о листинге после того, как вы и агент согласуете все детали вашей сделки с недвижимостью. Подписываясь, вы заявляете, что готовы к тому, чтобы агент предпринял шаги, необходимые для продажи вашего дома .
Должен ли я подписывать договор о листинге?
Да. Соглашение о листинге является юридически обязывающим документом, в котором излагаются ваши предпочтения, а также обязанности агента. Если вы решите продать свой дом самостоятельно, вам не нужно будет подписывать договор о листинге, поскольку вы будете представлять себя.
Могу ли я заключить договор листинга?
Вы можете вести переговоры по нескольким частям листингового соглашения. К ним относятся:
- Комиссия агента
- Обязанности агента
- Список цен
- Срок действия соглашения
- Тип листинга
Большинство незначительных изменений можно внести прямо в контракт, но более крупные изменения, возможно, потребуется добавить в приложение в конце соглашения.
Как долго действует договор листинга?
Как правило, договор о листинге может действовать в течение любого периода времени, о котором договоритесь вы и ваш агент. Большинство соглашений о листинге длятся от трех до шести месяцев.
Более короткие временные рамки позволяют вам нанять нового агента, если вы недовольны своим нынешним агентом. Но если продолжительность слишком коротка, агент может не захотеть рисковать уйти без комиссии.
Если срок действия соглашения истек, а вы довольны работой своего агента, договор можно легко продлить.
Сколько стоит договор листинга?
Подписание самого листингового соглашения обычно ничего не стоит. Вы, вероятно, ничего не будете платить вперед, но в договоре будет указана комиссия брокера или агента. Этот сбор уплачивается при закрытии сделки, как только титульная компания подтвердит четкое право собственности, и недвижимость будет официально передана покупателю.
Что делать, если мой дом не продается?
Если ваш дом не продается в сроки, указанные в соглашении о листинге, у вас есть два варианта:
- Продлите соглашение и сохраните текущего агента
- Нанять другого агента
Если вы решите найти нового агента, ознакомьтесь с разделом о прекращении действия соглашения, чтобы убедиться, что вам не придется платить комиссию за расходы, понесенные в течение периода листинга.
Могу ли я внести изменения в договор о листинге после его подписания?
Да, но только если все стороны согласны. Большинство изменений в соглашении о листинге вносятся в письменной форме либо непосредственно в самом соглашении, либо в приложении к соглашению о листинге (дополнительная информация добавлена в конце документа).
У меня есть вопросы о моем конкретном соглашении о листинге. С кем мне поговорить?
Лицензированный местный адвокат является наиболее квалифицированным специалистом, способным ответить на ваши вопросы. Они смогут решить ваши проблемы и указать на любые потенциальные проблемы в контракте.